Guías
¿Cómo dividir un terreno legalmente en CABA?
En breve
Un terreno puede subdividirse si las parcelas resultantes cumplen las condiciones urbanísticas exigidas por la normativa vigente.
El trámite se realiza mediante un plano de mensura con subdivisión firmado por un agrimensor y registrado ante Catastro. Luego cada parcela puede tener su propia situación registral.
¿Mi terreno se puede dividir?
No existe una respuesta única para toda la Ciudad.
La posibilidad de subdividir depende de factores como:
- Las dimensiones actuales del terreno.
- La zona urbanística en la que se encuentra.
- La forma de la parcela.
- Las construcciones existentes.
- Las condiciones exigidas por la normativa vigente.
Además, cada parcela resultante debe poder funcionar de manera independiente.
Por ejemplo, una subdivisión puede resultar inviable si una construcción queda atravesada por la nueva línea divisoria o si alguna de las parcelas pierde las condiciones necesarias para su uso.
Podés consultar la ubicación de la parcela en Ciudad 3D.
Con la dirección del inmueble puedo analizar tu caso y decirte rápidamente si la subdivisión parece viable o si conviene estudiar una alternativa.
¿Cuáles son los pasos para subdividir un terreno?
- Análisis previo. Se revisan el título, los antecedentes y la normativa urbanística aplicable.
- Factibilidad. Se evalúa si la subdivisión es posible y cuál sería la configuración de las nuevas parcelas.
- Relevamiento. Se mide el terreno y las construcciones existentes.
- Plano de mensura con subdivisión. Se definen las nuevas parcelas, sus medidas y superficies.
- Registración. La documentación se presenta ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC).
- Etapa registral. Una vez aprobada la subdivisión, pueden realizarse los actos notariales y registrales que correspondan.
¿Qué hago si el terreno no alcanza las medidas mínimas?
Muchas veces existe una alternativa: la propiedad horizontal.
En lugar de generar nuevas parcelas, el terreno permanece como una sola parcela y se individualizan distintas unidades funcionales dentro del mismo inmueble.
Mirá ¿Cómo dividir una casa en dos viviendas?
¿Se puede dividir un terreno con construcciones?
Sí, pero las construcciones forman parte del análisis.
La subdivisión debe respetar tanto la configuración física del inmueble como las exigencias urbanísticas aplicables.
Si existen construcciones no declaradas o diferencias importantes con los antecedentes registrados, conviene identificarlas antes de comenzar el trámite.
Mirá ¿Qué pasa si mi casa tiene construcciones no declaradas?
¿Conviene subdividir o hacer un PH?
Muchos propietarios consultan por una subdivisión cuando en realidad la solución viable es una propiedad horizontal.
Por eso el paso más importante suele ser el análisis previo. Una consulta temprana permite descartar opciones inviables y evitar gastos innecesarios.
Más detalles en la página de plano de mensura y subdivisión.
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Pedir presupuestoFuentes
- Código Urbanístico de la Ciudad, Ley 6099 (Boletín Oficial de la Ciudad)
- Ciudad 3D, Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
- Disposición DGROC 208/2025: Reglamentos Técnicos de la Ley de Catastro 6437 (Boletín Oficial de la Ciudad)
Esta guía describe el trámite en la Ciudad de Buenos Aires, donde trabajo. En otras jurisdicciones las reglas cambian.