¿Cómo dividir una casa en dos viviendas?

¿Qué diferencia hay entre subdividir y hacer un PH?

Con la subdivisión se generan dos parcelas independientes, cada una con su propia identificación catastral y registral.

Para que sea posible, las parcelas resultantes deben cumplir las dimensiones y condiciones exigidas por la normativa urbanística vigente.

Mirá ¿Cómo dividir un terreno legalmente en CABA?

Con la propiedad horizontal el terreno permanece como una única parcela.

Cada vivienda pasa a ser una unidad funcional con dominio exclusivo sobre determinados sectores y participación en las partes comunes del inmueble, como accesos, muros, patios o circulaciones compartidas.

Para muchas viviendas construidas sobre lotes angostos, esta suele ser la solución más práctica.

¿Qué hay que tener en regla para hacer un PH?

• La documentación de obra. Lo construido debe coincidir razonablemente con la documentación técnica registrada o regularizarse previamente cuando existan diferencias significativas.
• Accesos adecuados. Cada unidad debe poder utilizarse de manera independiente, directa o a través de espacios comunes.
• Condiciones reglamentarias. Las unidades deben cumplir las exigencias que resulten aplicables en materia de habitabilidad, ventilación, iluminación y seguridad.
• Posibilidad técnica de individualización. Debe ser posible definir con claridad qué espacios son propios y cuáles son comunes.

Por eso suele ser conveniente analizar primero la situación de la vivienda antes de comenzar el trámite.

¿Cuáles son los pasos para dividir una casa en PH?

1. Relevamiento. Se verifica la configuración actual de la vivienda y se compara con los antecedentes existentes.
2. Regularización de obra, si corresponde. Cuando existen diferencias relevantes entre lo construido y la documentación registrada, un arquitecto o ingeniero puede tener que intervenir previamente.
3. Plano de mensura y división en PH. Se definen las unidades funcionales, las superficies exclusivas, los espacios comunes y los porcentuales de copropiedad.
4. Registración. La documentación técnica se presenta ante los organismos competentes para su aprobación y registración.
5. Reglamento de propiedad horizontal. La escribanía redacta el reglamento e instrumenta jurídicamente las nuevas unidades.

¿Qué son los porcentuales de un PH?

Los porcentuales de copropiedad expresan qué participación tiene cada unidad sobre las partes comunes del inmueble.

Se utilizan para determinar derechos y obligaciones de cada unidad dentro del régimen de propiedad horizontal.

Su cálculo surge de la documentación técnica y del reglamento de propiedad horizontal.

¿Qué opción conviene?

No siempre la mejor solución es dividir el terreno.

En muchos inmuebles la propiedad horizontal resulta más sencilla, más rápida y más compatible con las dimensiones reales del lote.

Por eso conviene analizar primero qué alternativa permite alcanzar el objetivo buscado con menor costo y complejidad.

Más detalles en la página de plano de PH.

En muchos casos una consulta previa permite descartar rápidamente una subdivisión inviable y ahorrar tiempo en estudios y trámites innecesarios.

Fuentes

• Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26.994 (InfoLEG)
• Código Urbanístico de la Ciudad, Ley 6099 (Boletín Oficial de la Ciudad)
• Disposición DGROC 208/2025: Reglamentos Técnicos de la Ley de Catastro 6437 (Boletín Oficial de la Ciudad)

Esta guía describe el trámite en la Ciudad de Buenos Aires, donde trabajo. En otras jurisdicciones las reglas cambian.