Guías
¿Qué pasa si mi casa tiene construcciones no declaradas?
En breve
Las construcciones no declaradas no impiden realizar un estado parcelario. El relevamiento debe reflejar todo lo que existe físicamente en el inmueble, figure o no en los planos registrados.
La regularización de esas construcciones es un trámite distinto, generalmente a cargo de un arquitecto o ingeniero, y conviene evaluarlo antes de vender o solicitar un crédito.
¿Qué es una construcción no declarada?
Es una construcción que no figura en los planos registrados o que fue ejecutada sin contar con la documentación técnica correspondiente.
Algunos ejemplos frecuentes son:
- Una habitación agregada.
- Un piso construido con posterioridad al plano original.
- Un quincho o una galería cubierta.
- Un patio o balcón cerrado.
- Un garaje transformado en ambiente habitable.
Lo más habitual es que las diferencias surjan por ampliaciones hechas hace muchos años y nunca incorporadas a los planos. Detectarlas antes de una venta suele evitar observaciones de último momento, renegociaciones de precio y demoras en la escritura.
¿Impiden hacer el estado parcelario?
Durante el relevamiento se mide todo lo existente y se compara con los antecedentes registrados.
Si existen diferencias entre lo construido y lo documentado, estas quedan reflejadas en la documentación técnica presentada ante Catastro.
El objetivo del estado parcelario es describir la realidad física del inmueble, no ocultarla ni corregirla.
¿Puede subir el ABL?
Las diferencias constructivas detectadas durante el trámite pueden dar lugar a actualizaciones de la información catastral utilizada por los organismos de la Ciudad.
Las consecuencias tributarias concretas dependen de los procedimientos que apliquen los organismos competentes en cada caso.
¿Se puede escriturar con construcciones no declaradas?
La existencia de construcciones no declaradas no implica automáticamente que una operación inmobiliaria no pueda realizarse.
Sin embargo, es información relevante para la escribanía, para quien compra y para cualquier profesional que intervenga en la operación.
Por eso conviene conocer la situación real del inmueble antes de firmar una reserva, un boleto o una escritura.
¿Afectan a un crédito hipotecario?
Cada entidad financiera tiene sus propios criterios de análisis.
Por ese motivo, si la operación depende de un crédito hipotecario, conviene consultar previamente con el banco o con la entidad que otorgará el financiamiento.
¿Cómo se regulariza una construcción no declarada?
La regularización suele requerir la intervención de un arquitecto o ingeniero, quien prepara la documentación técnica necesaria y la presenta ante los organismos correspondientes.
Pueden darse dos situaciones:
- La construcción cumple la normativa vigente. En ese caso normalmente existe algún mecanismo para documentarla y registrarla.
- La construcción no cumple la normativa vigente. Pueden existir restricciones, adecuaciones necesarias o incluso sectores que no resulten regularizables.
El profesional encargado de la regularización podrá indicar qué alternativas existen en cada caso.
¿Qué conviene hacer antes de vender?
- No ocultes construcciones existentes: el relevamiento igualmente debe reflejar lo que hay en el inmueble.
- No tomes decisiones apresuradas sin conocer primero las diferencias reales entre los antecedentes y la situación actual.
- Si estás pensando en vender, conviene analizar la situación técnica del inmueble antes de publicar la propiedad.
- Si planeás subdividir o someter el inmueble a determinados trámites catastrales o registrales, la regularización puede resultar necesaria.
Si estás evaluando dividir una vivienda, mirá ¿Cómo dividir una casa en dos viviendas?
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Esta guía describe el trámite en la Ciudad de Buenos Aires, donde trabajo. En otras jurisdicciones las reglas cambian.