Guías

¿Se pueden unificar dos terrenos?

Requisitos, para qué conviene y cómo se registra.

En breve

Sí. Dos parcelas vecinas pueden unificarse mediante un plano de mensura con unificación registrado en Catastro.

En general, la unificación se utiliza cuando un mismo propietario posee dos o más parcelas linderas y quiere que pasen a formar una sola parcela. Puede ser útil para desarrollar un proyecto de mayor escala o para adecuar la documentación a una situación de hecho existente.

Dos parcelas vecinas se convierten en una sola mediante un plano de mensura con unificación registrado en Catastro. — Podés compartir este gráfico: descargar imagen.

¿Qué requisitos hay para unificar dos terrenos?

Las parcelas tienen que ser linderas.
Deben existir condiciones jurídicas y registrales que permitan su unificación. En la práctica, normalmente pertenecen a los mismos titulares y en las mismas proporciones.
Hacen falta el título y el informe de dominio de cada parcela.
Si existen hipotecas, embargos u otras restricciones registrales, debe analizarse cada caso antes de avanzar con el trámite.
La documentación presentada debe cumplir los requisitos técnicos y registrales vigentes.

¿Para qué conviene unificar?

Construir más. Un terreno con mayor superficie o frente puede mejorar las posibilidades de desarrollo. Lo determina el Código Urbanístico para cada zona.
Ordenar una situación existente. Si una construcción ocupa más de una parcela, la unificación puede hacer coincidir la documentación catastral con la realidad física.
Simplificar la gestión. Una sola parcela implica una única nomenclatura catastral y menos gestiones futuras.
Facilitar proyectos inmobiliarios. Muchos desarrollos se proyectan sobre una única parcela resultante de una unificación previa.

¿Cómo se registra la unificación?

Relevo las parcelas y las construcciones existentes.
Preparo el plano de mensura con unificación.
El plano se presenta y registra ante Catastro (DGROC).
Con la documentación aprobada, el trámite puede requerir su correspondiente registración ante el Registro de la Propiedad Inmueble según la situación jurídica del inmueble.

¿Se puede volver a dividir después?

Pensá en el largo plazo. Una unificación suele ser sencilla de realizar, pero volver a dividir la parcela requerirá un nuevo trámite de mensura y deberá cumplir las normas urbanísticas y catastrales vigentes en ese momento.

Si existe la posibilidad de vender uno de los lotes por separado en el futuro, conviene analizarlo antes de unificar.

Mirá ¿Cómo dividir un terreno legalmente en CABA?

Más detalles en la página de plano de mensura y subdivisión.

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Fuentes

Esta guía describe el trámite en la Ciudad de Buenos Aires, donde trabajo. En otras jurisdicciones las reglas cambian.